Понедельник, 20 ноября 2017

Екатеринбург: -1°

$ 59,63 Стоимость продажи доллара Официальный курс ЦБ РФ на 20.11.2017 € 70,36 Стоимость продажи евро Официальный курс ЦБ РФ на 20.11.2017
Brent 53,03$ Стоимость барреля нефти, в долларах. По данным Finam.ru Квартиры 66 134₽ Средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном жилом рынке Екатеринбурга. Данные: Уральская палата недвижимости / upn.ru
Ключевая ставка: 8,25% По данным ЦБ РФ.

Понедельник, 20 ноября 2017

Екатеринбург: -1°

$ 59,63 Стоимость продажи доллара Официальный курс ЦБ РФ на 20.11.2017 € 70,36 Стоимость продажи евро Официальный курс ЦБ РФ на 20.11.2017
Brent 53,03$ Стоимость барреля нефти, в долларах. По данным Finam.ru Квартиры 66 134₽ Средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном жилом рынке Екатеринбурга. Данные: Уральская палата недвижимости / upn.ru
Ключевая ставка: 8,25% По данным ЦБ РФ.

Понедельник, 20 ноября 2017

Екатеринбург: -1°

$ 59,63 Стоимость продажи доллара Официальный курс ЦБ РФ на 20.11.2017 € 70,36 Стоимость продажи евро Официальный курс ЦБ РФ на 20.11.2017
Brent 53,03$ Стоимость барреля нефти, в долларах. По данным Finam.ru Квартиры 66 134₽ Средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном жилом рынке Екатеринбурга. Данные: Уральская палата недвижимости / upn.ru
Ключевая ставка: 8,25% По данным ЦБ РФ.

Алексей Клименко, УК RED: «В 2017 году мы ожидаем перелома на рынке коммерческой недвижимости»

×
Разговор на Малине 27 декабря 2016 в 11:52
В материале:

Клименко Алексей, Управляющая компания RED

Как офисные центры класса А смогли остановить падение арендных ставок в текущем году и чего им ждать в следующем.

Подкаст


Екатерина Дегай: В 2016 году на рынке недвижимости произошли заметные изменения. Например, Валерий Ананьев, глава «Атомстройкомплекса», говорит, что его компания планово ввела на 40% жилья меньше, чем в 2015 году. Что происходит на рынке коммерческой недвижимости?

Алексей Клименко: Могу точно сказать: дела стали лучше. В этом году падение рынка коммерческой недвижимости остановилось. А в следующем году мы ожидаем даже незначительный рост.

Поясню чуть подробнее. В 2015 году компании активно сокращались, и так же активно снижались ставки аренды. В этом году ситуацию удалось переломить. Положительный тренд начал формироваться за счёт нескольких отраслей: в первую очередь, IT-компаний, а также аграрного и промышленного сектора, то есть всего, что связано с сырьём, что можно экспортировать.

И сработал ещё один фактор. Известно, что в кризис лидеры начинают расти. И именно такие компании имеют офисы в центрах класса А. Так что этот сегмент коммерческой недвижимости чувствует себя лучше остальных.

В 2016 году был как отрицательный вектор развития, так и положительный, и они оказались равны, поэтому в целом наш финансовый результат равен 2015 году. Падение прекратилось, и, ещё раз повторю, в следующем году мы ожидаем рост.

ЕД: Действительно, в 2016 году падение арендных ставок фактически приостановилось, и нужно отметить, что в этом велика заслуга вашей компании.

АК: Приятно слышать. Я считаю, это действительно так, потому что класс А является неким локомотивом, ориентиром — весь рынок смотрит, что происходит с классом А. Перед началом 2016 года мы для себя определили стратегию: не допустить демпинга. Я считаю, что нам это удалось. И, наверное, это повлияло и на других.

ЕД: В 2009 году вы говорили, что рынок в Екатеринбурге перенасыщен офисными площадями. Тем не менее, бизнес-центры продолжают появляться.

АК: Да, я ещё раз подтверждаю, что перенасыщение рынка существует. В городе построено много офисных объектов. Но темпы ввода резко снизились; по инерции ещё вводятся некоторые бизнес-центры, которые были запроектированы давно, но это, скорее, от безысходности.

Спрос на покупку офисных площадей в 2016 году был нулевой или близкий к нулю. Девелоперы также отказались от политики демпинга. Это связано с тем, что 2009 год научил многих девелоперов правильно себя вести. Вместо снижения цен они выбрали стратегию выжидания — ждут, когда экономика пойдёт вверх. В результате сейчас покупатель не готов покупать по заявленным ценам, а девелоперы не готовы продавать по заниженным. Отсюда и тот ноль, про который я сказал.

ЕД: У уже упомянутого «Атомстройкомплекса» есть такая гипотеза о рынке коммерческой недвижимости: центр города перенасыщен офисными зданиями, и здесь ничего нового появляться не будет, но вот на окраинах — например, на Уралмаше — это возможно. Так можно удовлетворить потребности бизнеса, который локализуется в отдалённых районах. Вы согласны с этим?

АК: Да, такая тенденция существует. Идёт миграция компаний из центра. Но это связано только с ценой коммерческой недвижимости на окраинах.

Будут ли востребованы бизнес-центры или офисные центры на окраинах? Наверное, будут. Но здесь есть одно «но»: важна экономика таких проектов. Сейчас себестоимость офисного центра не может быть менее 50-60 тысяч рублей за метр. Ставка аренды на окраине — 600 рублей. Получается окупаемость за десять лет. Мало какого инвестора это устроит. С продажей то же самое. Экономики в этом не будет, если не научиться строить квадратный метр за 40 тысяч рублей. Тогда экономика пойдёт, тогда проекты будут жизнеспособны.

Но пока я не думаю, что бизнес-центры в отдалённых районах получат широкое распространение. Центр остаётся центром, это доказано во всём мире. Вот когда совсем ни одного клочка земли не будет — тогда да. От безысходности.

ЕД: Давайте обратимся к объектам RED Group. Мы находимся в бизнес-центре «Президент»; он в этом году по плану должен был быть полностью, на 100% дозаполнен. Удалось ли?

АК: К нашему сожалению, не совсем. «Президент» заполнен где-то на 80%. Дело в том, что в нынешней ситуации почти все компании остановили принятие решений, и одна крупная сделка, которая позволила бы почти на 100% заполнить бизнес-центр, перенеслась на следующий год.

ЕД: Как чувствуют себя другие ваши объекты — «Палладиум», «Сенат», «К5»?

АК: У бизнес-центров класса А всё хорошо. Про «Президент» я уже сказал, у «Палладиума» и «Сената» заполняемость в районе 90-95%, это максимум.

У объектов класса B+ и B, то есть бизнес-центров FM и «К5», другая стратегия реализации площадей. Как я уже сказал, спрос на покупку офисной недвижимости близок к нулю, поэтому там дела идут не так, как хотелось бы. Но, тем не менее, стратегия выжидания, которую я упоминал, там работает.

ЕД: Ждёте лучших времён?

АК: По большому счёту, да. Эти объекты не закредитованы, ничто нас не обременяет, поэтому мы выбрали такую стратегию и ей следуем.

ЕД: Вернусь к бизнес-центру «Президент». Здесь находится студия нашего телеканала, и нам как арендатору было приятно узнать, что в этом году «Президент» вошёл в топ-5 самых энергоэффективных зданий России. Цифры не могут не поражать: например, экономия в результате использования энергосберегающих технологий составляет не менее 5 миллионов рублей в год. Будете ли вы тиражировать опыт «Президента» на другие здания?

АК: Мы провели огромную работу по сертификации наших бизнес-центров. Начали с «Президента»; он получил золотой сертификат. Другие объекты — «Сенат», «Палладиум» — тоже получили высокие оценки.

Третье место «Президента» в топ-5 энергоэффективных бизнес-центров России не может не радовать. Мы не ставили перед собой специальных задач, мы просто делали современное здание, ориентировались на западные стандарты, технологии — отсюда и результат.

ЕД: В этом топ-5 — три бизнес-центра из Санкт-Петербурга, один из Екатеринбурга и один из Казани. Вообще использование энергоэффективных технологий в бизнес-центрах становится распространённым в России? Станет ли это когда-нибудь нормой? Или мы ну очень далеки от этого?

АК: Тренд green development — он правильный. На Западе он уже существует на уровне подсознания. Люди хотят заботиться об окружающей среде, во многих компаниях сохранение окружающей среды является обязательным требованием. Там является нормой то, что офис компании располагается в здании, которое обладает энергосберегающими технологиями и, как следствие, бережёт окружающую среду. Уверен, что этот тренд будет и дальше развиваться. Тем более что ничего сложного в этом нет.

ЕД: Экологический аспект, конечно, может стать мотиватором для рынка, но более убедительным аргументом может стать экономия. Сколько позволяют сэкономить «зелёные» технологии?

АК: Нам удалось реализовать проект энергоффективности в наших бизнес-центрах, потому что у нас есть стратегия долгосрочного владения зданиями, она разработана на 30 лет вперёд. Посчитана вся экономика объектов. И мы прекрасно видим, что экономия от внедрения системы энергоэффективности на протяжении 30 лет составляет огромные суммы. Например, автоматические системы регулирования позволяют за 50 лет сэкономить стоимость нового здания.

«Квартал художников» — жилой комплекс в границах улиц Щорса — Серова — Айвазовского. Его реализует «НКС-Девелопмент». Управляющая компания RED — собственник и арендодатель помещений торгово-офисной галереи формата стрит-ритейл, которая занимает первый этаж «Квартала художников».

ЕД: Ещё одно важное для вас направление — стрит-ритейл. Вы вместе с застройщиком сейчас реализуете проект «Квартал художников». Расскажите об этом опыте.

АК: Девелопер этого проекта — «НКС-Девелопмент». Мы присоединились в самом начале, на этапе проектирования. С «НКС-Девелопмент» было легко взаимодействовать, они прислушивались к нам.

На мой взгляд, проект «Квартал художников» получился не такой, как другие. Мы уделили особое внимание единому оформлению вывесок. Многие застройщики говорят: «Это невозможно, каждый сам себе хозяин, арендатор или собственник сам решает, какую вывеску ему сделать». Нам удалось доказать, что при желании этим можно управлять. В «Квартале художников» размещены банк, продуктовый магазин, аптека, салон красоты, магазин цветов и подарков, и нам удалось сохранить единую концепцию.

Также хочу отметить правильно созданный пешеходный трафик. Это позволило нам добиться неплохих финансовых результатов: в этом районе достаточно конкурентное окружение, но тем не менее наши ставки на 25% выше, чем у объектов рядом.

ЕД: Будете ли вы развивать это направление работы?

АК: Безусловно, мы постараемся реализовать этот положительный опыт и в других крупных проектах с застройщиками. Уже есть договорённость о взаимодействии с «НКС-Девелопмент», потому что они тоже считают наш совместный проект успешным. Может быть, и другие застройщики захотят с нами посотрудничать (улыбается).

ЕД: Каким вам видится наступающий год?

АК: Поскольку активный ввод новых объектов приостановился, в следующем году мы готовы рассматривать предложения о внешнем управлении. Будем рады, если кто-то обратится к нам за нашим опытом.

В целом мы ожидаем, что в следующем году произойдёт перелом и начнётся движение вверх. Это будет важным психологическим фактором. Когда бизнес увидит, что тренд пошёл вверх, всё оживёт и активизируется. Так что надежды на следующий год большие.

Ведущая: Екатерина Дегай

Оператор: Максим Черных, Роман Бороздин

Режиссёр монтажа: Андрей Тиунов

Заметили ошибку в тексте? Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Комментарии

Реклама
на Малине

Давайте мы вам перезвоним и расскажем, что и как!


Нажимая на кнопку ОТПРАВИТЬ, я даю согласие на обработку моих персональных данных

Будьте с нами!
×

Наш сайт собирает ваши метаданные (cookie, данные об IP-адресе и местоположении). Это нужно для его работы. Если вы против этого, то вам нужно покинуть сайт.

Принять и закрыть
×
×
Наверх^^