Суббота, 3 декабря 2016

Екатеринбург: -15°

$ 64,15 Стоимость продажи доллара Официальный курс ЦБ РФ на 03.12.2016 € 68,47 Стоимость продажи евро Официальный курс ЦБ РФ на 03.12.2016
Brent 54,46$ Стоимость барреля нефти, в долларах. По данным Finam.ru Квартиры 68 166₽ Средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном жилом рынке Екатеринбурга. Данные: Уральская палата недвижимости / upn.ru
Ключевая ставка: 10,00% По данным ЦБ РФ.

Суббота, 3 декабря 2016

Екатеринбург: -15°

$ 64,15 Стоимость продажи доллара Официальный курс ЦБ РФ на 03.12.2016 € 68,47 Стоимость продажи евро Официальный курс ЦБ РФ на 03.12.2016
Brent 54,46$ Стоимость барреля нефти, в долларах. По данным Finam.ru Квартиры 68 166₽ Средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном жилом рынке Екатеринбурга. Данные: Уральская палата недвижимости / upn.ru
Ключевая ставка: 10,00% По данным ЦБ РФ.

Суббота, 3 декабря 2016

Екатеринбург: -15°

$ 64,15 Стоимость продажи доллара Официальный курс ЦБ РФ на 03.12.2016 € 68,47 Стоимость продажи евро Официальный курс ЦБ РФ на 03.12.2016
Brent 54,46$ Стоимость барреля нефти, в долларах. По данным Finam.ru Квартиры 68 166₽ Средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном жилом рынке Екатеринбурга. Данные: Уральская палата недвижимости / upn.ru
Ключевая ставка: 10,00% По данным ЦБ РФ.

Андрей Брауде, УК RED — о снижении арендных ставок в БЦ: «Федеральные компании сейчас пользуются моментом»

×
Разговор на Малине 15 сентября 2015 в 17:37
Проблемы с видео?
В материале:

Брауде Андрей, Управляющая компания RED

Популярные стратегии поведения арендаторов на рынке: увеличить площадь офиса или сменить его класс, но не увеличить затраты.


СПРАВКА

БЦ «Президент» получил федеральную награду Green Awards, став самым «зелёным» региональным бизнес-центром в 2015 году. Это первый в России конкурс, посвящённый энергоэффективному и экологическому строительству. При оценке проектов учитывается профессиональный стандарт Green Zoom — первый в России стандарт энергоэффективности и экологичности, основанный на международных требованиях. БЦ «Президент» единственным в Екатеринбурге прошёл такую сертификацию.

Екатерина Дегай: Андрей, Алексей, добрый день. Сегодня вы снова в нашей студии с наградой, и это уже стало хорошей традицией. В прошлый раз это была премия регионального конкурса «Этажи» в номинации «Энергоэффективность», а сегодня — федеральная награда Green Awards. Что это за конкурс, кто в нём участвовал и как оценивались участники?

Андрей Брауде: Этот конкурс проводится в рамках выставки ProEstate, которая уже не первый год проходит в Москве. Номинации в нескольких форматах — Москва, Питер и отдельно регионы России. По каждому из блоков работает комиссия, в которую входят ведущие игроки рынка, консультанты, журналисты, эксперты. В итоговый конкурс проходит два-четыре объекта. Мы в этом году попали в финал, и нас, бизнес-центр «Президент», выбрали как лучший энергоэффективный объект в регионах России в 2015 году. Серьёзный результат, я считаю.

ЕД: Вопрос к вам, Алексей. Ещё до конкурса «Президент» прошёл сертификацию Green Zoom. Это международная сертификация, основанная на рекомендациях американской системы сертификации LEED и британского рейтинга BREEAM. Что это за рейтинги, действительно ли это означает, что бизнес-центр соответствует всем международным нормам?

ДОСЬЕ

Алексей Пирогов, главный инженер по новым проектам УК RED

Окончил УГТУ-УПИ по специальности «Атомные электростанции и установки». В 2012 получил ещё одно образование в Дунайском университете в Австрии по специальности «климатический инженер». С 2009 по 2011 год был начальником отдела энергопассивных зданий ГБУ СО «Институт энергосбережения», затем был переведён на должность главного инженера. С 2014 года работает в УК RED.

Алексей Пирогов: Когда бизнес-центр «Президент» проектировался, мы уже учитывали требования международных стандартов и главные перспективные идеи, которые существовали на тот момент. Система сертификации Green Zoom — это молодая российская система, основанная на хорошо себя зарекомендовавшей американской системе LEED, по которой на данный момент сертифицировано свыше 89 тысяч зданий в мире.

ЕД: В России, наверное, пока сертифицировано не очень много зданий?

АБ: Гильдия управляющих и девелоперов подводила итоги 2015 года — в России сертифицировано было 10 объектов.

ЕД: Всего?

АБ: Всего за год. А вообще их, насколько я помню, 24 или 25. В Екатеринбурге мы первые, кто получил такой сертификат. Для нас это не неожиданность — это результат реализации стратегии здания. Человеку, который работает в таком здании, гораздо комфортнее, и его работа эффективнее, по нашим оценкам, примерно на 18-20%.

АП: Человек в бизнес-центре занимает примерно 10 квадратных метров. При этом цена ошибки, которую он может совершить, несопоставима со стоимостью этих квадратных метров. 

АБ: Возьмём средний бизнес. Это примерно 100-200 миллионов рублей выручки в год. Такой бизнес занимает площадь порядка 200 метров. Если взять докризисную ставку, полторы тысячи рублей за квадратный метр, получается арендная плата 300 тысяч в месяц. Это примерно на 20% больше, чем в бизнес-центрах, в которых не используются зелёные технологии. Что такое 20% от арендной платы? Это 60 тысяч. Цена возможной ошибки работника — это, как правило, 10-15% от выручки. То есть 10-15 миллионов для среднего бизнеса. Несравнимая с арендной платой цифра. 

В текущих условиях наша принципиальная позиция такая: даже в кризис самое главное — это комфорт арендаторов.

ЕД: Специалисты говорят, что ситуация на рынке сейчас не самая простая. Год назад средняя арендная ставка в бизнес-центрах класса «А», «B» и «B+» была  1060 рублей за квадратный метр, а сейчас она 870 рублей. Но при этом глобального оттока арендаторов не случилось. Что происходит на рынке с вашей точки зрения?

ДОСЬЕ

Андрей Брауде, заместитель генерального директора УК RED

Родился в 1977 году. По образованию экономист. В 2008 году получил степень CPM (Certified Property Manager, сертифицированный управляющий недвижимостью) Института управления недвижимостью США — IREM (Institute of Real Estate Management). Карьеру начал в ЗАО «Управляющая компания», затем руководил проектами в ООО «Консалтинговая компания «Активные формы», был заместителем директора по развитию в ЗАО «Наш дом». С 2007 года является заместителем генерального директора УК RED.

АБ: Для нас главное — это пул арендаторов. За прошедшие два года мы сохранили 95% компаний-резидентов на своих объектах. Да, мы провели переговоры, да, мы обсудили изменения связанные с арендными условиями. Но 95% — это показатель того, что компании, которые находятся в наших объектах, знают, где сидят и что здесь получат. 

На динамику ставок сильно влияют мелкие собственники, которые начинают паниковать и демпинговать. На рынке появляются такие предложения, как год аренды бесплатно. В Екатеринбурге такое тоже было. Насколько успешно это предложение, не знаю. Насколько оно выгодно, давайте представим. Предположим, ставка снижена в два раза. Но есть набор эксплуатационных затрат, которые мы должны нести, мы должны обеспечить определённый уровень услуг. Когда ставка падает в два раза, следующим шагом однозначно будет введение режимов эксплуатации, которые будут сокращать клининг, охрану, качество обслуживания помещений. Это приведёт к тому, что в долгосрочной перспективе объект будет стареть гораздо быстрее, чем при реализации той же программы ремонтов.

ЕД: Появляются ли новые арендаторы? Эксперты говорят, что появилась такая тенденция: компании переезжают в более респектабельные бизнес-центры, потому что есть возможность договориться на более выгодные условия на достаточно длинный срок. Работает ли это правило?

АБ: Да, мы знали, что такое произойдёт. И ещё одна тенденция — это укрупнение арендаторов. Если раньше на объекте было 200 компаний, то сейчас их 100, но площадь они занимают ту же. И крупные федеральные компании, которые в кризис продолжают работать, пользуются моментом. Мы в конце августа закрыли сделку по бизнес-центру «Президент» на 1600 метров — крупная федеральная компания переводит сюда офис управляющей компании. 

Но есть и другие примеры. Например, малый бизнес, который заходил в объект для поднятия статуса или чтобы почувствовать эффект синергии. 

ЕД: Как вы считаете, как будет развиваться ситуация?

АБ: Не секрет, что в городе заморожено много проектов…

ЕД: В том числе и у вас.

АБ: Да, и это естественный шаг. Мы говорили об этом ещё в 2009 году, когда заявленные проекты никогда бы не заполнили площади, и рынок развивался бы с совсем другими тенденциями. На сегодняшний день, я считаю, сложившаяся ситуация естественная. Улучшения на рынке будут, скорее, в 2017 году.


Продюсер: Марина Тайсина

Режиссёр, режиссёр монтажа: Андрей Тиунов

Операторы: Максим Черных, Роман Бороздин

Заметили ошибку в тексте? Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Комментарии
Будьте с нами!
×
×
Наверх^^