Суббота, 10 декабря 2016

Екатеринбург: -21°

$ 63,30 Стоимость продажи доллара Официальный курс ЦБ РФ на 10.12.2016 € 67,21 Стоимость продажи евро Официальный курс ЦБ РФ на 10.12.2016
Brent 54,19$ Стоимость барреля нефти, в долларах. По данным Finam.ru Квартиры 68 101₽ Средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном жилом рынке Екатеринбурга. Данные: Уральская палата недвижимости / upn.ru
Ключевая ставка: 10,00% По данным ЦБ РФ.

Суббота, 10 декабря 2016

Екатеринбург: -21°

$ 63,30 Стоимость продажи доллара Официальный курс ЦБ РФ на 10.12.2016 € 67,21 Стоимость продажи евро Официальный курс ЦБ РФ на 10.12.2016
Brent 54,19$ Стоимость барреля нефти, в долларах. По данным Finam.ru Квартиры 68 101₽ Средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном жилом рынке Екатеринбурга. Данные: Уральская палата недвижимости / upn.ru
Ключевая ставка: 10,00% По данным ЦБ РФ.

Суббота, 10 декабря 2016

Екатеринбург: -21°

$ 63,30 Стоимость продажи доллара Официальный курс ЦБ РФ на 10.12.2016 € 67,21 Стоимость продажи евро Официальный курс ЦБ РФ на 10.12.2016
Brent 54,19$ Стоимость барреля нефти, в долларах. По данным Finam.ru Квартиры 68 101₽ Средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном жилом рынке Екатеринбурга. Данные: Уральская палата недвижимости / upn.ru
Ключевая ставка: 10,00% По данным ЦБ РФ.

Андрей Брауде, заместитель генерального директора УК RED: «Никто не запретит бизнес-центру назначить себе самому класс А. Это вопрос его порядочности»

×
Разговор на Малине 3 июля 2014 в 16:15
Проблемы с видео?
В материале:

Брауде Андрей, Управляющая компания RED

Разговор в студии Malina.am о том, как БЦ «Президент» стал лучшим в России среди региональных бизнес-центров, о рынке коммерческой недвижимости и о том, что такое бизнес-центр класса А.

Смотрите также:

Бизнес-центров класса А в Екатеринбурге больше строить не будут. Как минимум до 2020 года

Девелопер Виктор Ананьев: «Лос-Анджелес — это рыхлое поселение, а Екатеринбург — глобальный город»


Андрей Брауде — заместитель генерального директора УК RED. Окончил экономический факультет УрГУ им. Горького. В 2008 году получил диплом Института управления недвижимостью США. Работал ведущим специалистом в ЗАО «Управляющая компания», руководителем проектов в консалтинговой компании «Активные формы», заместителем директора по развитию ЗАО «Наш дом». С 2007 года — заместитель гендиректора УК RED.

Екатерина Дегай: Андрей, добрый день.

Андрей Брауде: Добрый.

ЕД: Прежде всего, хочу вас поздравить с тем, что вы получили «Золотой кирпич» за бизнес-центр «Президент», в котором мы сейчас находимся. Причём это уже вторая ваша награда: в 2009 году у вас был точно такой же «Кирпич», только за бизнес-центр «Сенат». 

АБ: Большое спасибо за поздравление. Для нас это важная награда. «Золотой кирпич» — это высшая награда в России за бизнес-центры в сфере коммерческой недвижимости, это признание объекта в профессиональной среде, такой «Оскар», можно сказать. Конкурс федеральный, на него выставляются несколько десятков объектов со всей страны. Мы участвовали в категории «Регионы России».

Перед этим конкурсом есть отборочный тур, в котором заполняется большая таблица характеристик объекта. После этого три объекта выходят в номинанты конкурса и защищаются. Защита — это отдельное мероприятие, на котором присутствует порядка 15 экспертов, лидеров в своих отраслях: это девелоперы, консультанты, представители профессиональных СМИ — например, у нас на защите был главный редактор журнала Commercial Real Estate, представители банковской сферы — например, вице-президент ВТБ. Защита проходит серьёзно, ощущение, как будто это экзамен в университете. Она проходит в виде презентации, потом наступает очередь вопросов. Вопросы задаются очень разные. Казалось бы, самое главное — это объект, но эксперты смотрят не только на него, но и на социальные характеристики: удобство для арендаторов, благоустройство территории, прогулочные зоны, близость общественного транспорта. Отдельно смотрят на экономику объекта — насколько он успешен и соответствует план-факту. 

ЕД: Кого вы победили?

АБ: В номинации был один объект из Воронежа — бизнес-центр, расположенный рядом с Центральным стадионом, и объект из Екатеринбурга. 

ЕД: В этом конкурсе в отдельную номинацию выделены московские бизнес-центры. Так сделано, потому что регионы не могут конкурировать с москвичами?

АБ: Моё принципиальное мнение, что да. И у арендаторов в Москве требования другие, и класс компаний, которые там размещаются, характеризуется разными требованиями. К примеру, крупные иностранные компании — ключевые арендаторы для московских бизнес-центров класса А, занимают площади 5000-7000, 15 000 метров. А у нас весь бизнес-центр — 17 000 метров арендопригодной площади. И требования к уровню комфорта в Москве значительно выше, чем у нас. В Екатеринбурге больше обращают внимание на соотношение цена-качество; у нас нет, например, золотой отделки внутри здания. А в Москве это вполне может быть. 

ЕД: Кто принимает решение о присвоении бизнес-центру того или иного класса? 

АБ: Это работает достаточно сложно, и бывает, что в разных городах и регионах по-своему. Мы у своих объектов выдерживали классность заранее, а не на этапе, когда здание уже построено и выведено на рынок, чтобы использовать это в качестве маркетингового хода: мы класс А, платите большую ставку. Мы смотрели требования к классу А на этапе разработки концепции объекта, ещё до проектирования и строительства. Концепция нашего объекта учитывала соответствие всем требованиям, которые входят в классификацию. 

ЕД: Кто формирует эти требования?

АБ: Классификацию формирует профессиональное сообщество. В России первая классификация была создана Московским исследовательским форумом, в который вошли международные эксперты, представители крупнейших консалтинговых компаний — Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis Noble Gibbons и другие. Их классификация действовала в Москве. 

Мы начали работать, когда в регионе ещё не было своей классификации, и мы старались привести наши объекты в соответствие с московской классификацией. Только спустя несколько лет в Екатеринбурге открылось представительство Гильдии управляющих и девелоперов, которое объединило профессиональное сообщество, и представителями этого сообщества классификация была доработана для Екатеринбурга с его специфическими требованиями. Например, у нас нет первого транспортного кольца и МКАД, но есть другие характеристики того, что такое центр города, метро и транспортная доступность. 

ЕД: Класс А в России и в Европе — это разные вещи?

АБ: Да. Зачастую в Европе объекты скромнее, чем в Москве, там стараются выдерживать соотношение цены и качества. Их объекты более функциональны. Много внимания уделяется энергосбережению. В Екатеринбурге мы, наверное, первые, кто провёл такой объём сотрудничества с институтом энергосбережения. Мы постарались и в «Сенате», и в «Палладиуме», и в «Президенте» минимизировать потребление электроэнергии. Это новое веяние, грин-девелопмент — экономия потребления энергоресурсов извне. 

ЕД: Правильно ли я понимаю, что если бизнес-центр захочет, он может в качестве маркетингового хода назваться классом А, и никто ему это не запретит?

АБ: Никто не запретит. Это вопрос, во-первых, порядочности, а во-вторых, желания девелопера заработать больше. Но когда арендатор приходит в город, он всё равно ориентируется на общепринятую классификацию, и административному директору арендатора, который выбирает класс бизнес-центра, достаточно удобно понять по критериям, соответствует им объект или нет. 

Когда мы выводили «Сенат» на рынок, у нас был представитель одной из крупных аудиторских компаний. Он сказал, что полностью заполнить таблицу для центра класса А в нашем городе он смог только по «Сенату». Остальным бизнес-центрам не хватало многих критериев.

ЕД: Есть ощущение, что бизнес-центрам класса А сейчас тяжело, потому что арендаторов, готовых хорошо вкладываться в дорогие площади, не очень много — все предпочитают подешевле, поэкономичнее, боятся кризиса. 

АБ: Это есть и было всегда. Когда мы выбирали стратегию развития объектов класса А в городе, мы знали, что ёмкость рынка ограничена. Есть правило, что класс А должен составлять не более 7-10% от этой ёмкости. Именно на это мы и рассчитывали. А кроме того, у этих объектов есть определённый темп заполнения — это не случается сразу. 

ЕД: Сколько на это требуется времени?

АБ: По нашим оценкам, объект уровня «Президента» будет заполняться примерно два с половиной года, причём план-факт заполнения показывает профессионализм и девелопера, и управляющей компании, и самого объекта. Мы удивили конкурсную комиссию тем, что у нас план по заполнению, который мы составили полтора года назад, минимально отклоняется от факта. 

Важный момент: при заполнении класс А не должен отходить от требований к пулу арендаторов. Этот пул должен быть сбалансированным, в нём должны быть как иностранные, так и российские компании, крупные федеральные и ведущие местные бизнесы. Не должно быть небольших компаний с непонятной репутацией. Тогда работает эффект синергии, когда, например, аудиторской компании Deloitte приятно находиться рядом с «ВТБ Страхование». 

ЕД: Можно ли в Екатеринбурге ещё строить бизнес-центры класса А или рынок уже наполнен? 

АБ: Мы заканчиваем свою стратегию в классе А на трёх объектах — «Сенате», «Палладиуме» и «Президенте» — и сосредотачиваемся на повышении качества управления и услуг в этих объектах. Мы считаем, что ближайшие три года потребности в объёмах больше, чем уже есть, не будет. Сейчас нужно больше внимания уделять классу B с хорошей транспортной доступностью, оптимальным соотношением цены и качества. А такие объекты, как «Президент», — для избранных. 

ЕД: Как можно охарактеризовать ситуацию на рынке коммерческой недвижимости? 

АБ: С осени прошлого года до апреля на рынке было затишье, связанное с тем, что многие компании приостановили выбор помещений. На это повлиял политический фон, результаты Олимпиады, затишье в экономике — непонятно, будет кризис или нет. Этот период прошёл, и с мая мы активность компаний, особенно крупных, возобновилась.

Заметили ошибку в тексте? Выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Комментарии

Реклама
на Малине

Давайте мы вам перезвоним и расскажем, что и как!

Будьте с нами!
×
×
Наверх^^